Time-sharing - multiproprietà

Stiamo parlando dell’acquisto del diritto di utilizzare, durante un lungo periodo di tempo (la durata è in ogni caso superiore ad 1 anno) un alloggio per il pernottamento per più di un periodo di occupazione (contratto di multiproprietà); oppure per acquistare a titolo oneroso il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi (prodotti per le vacanze a lungo termine).

Per chi poi desidera cambiare di anno in anno luogo e periodo di vacanza, esistono degli appositi circuiti di scambio nazionali ed internazionali che naturalmente comportano degli ulteriori costi aggiuntivi (contratto di scambio). Considerato inoltre che tra le maggiori difficoltà da parte dei consumatori vi è quella legata alla rivendita della propria quota di multiproprietà, il legislatore ha disciplinato anche i contratti di rivendita.

Pensateci quindi bene prima di sottoscrivere un contratto di questo genere: tenete conto e fate un calcolo delle numerose spese e dei rischi che possono derivare dalla firma di un contratto di multiproprietà quali le spese annuali di gestione, i costi di adesione al circuito di scambio, i possibili costi di assistenza legale nel malaugurato caso di controversie, il più delle volte con un venditore straniero ed i costi dei viaggi verso i luoghi di villeggiatura all’estero.

Spesso non c’è assoluta corrispondenza tra quanto vi viene proposto a voce dallo scaltro venditore e l’oggetto reale del contratto! Attenzione soprattutto alle spregiudicate tecniche di persuasione e vendita: molte società tentano di „agganciare“ potenziali acquirenti durante apposite conferenze organizzate nei luoghi di residenza dove i consumatori vengono generalmente attirati attraverso la promessa di qualche viaggio gratuito in luoghi esotici o di altri „favolosi“ premi!

In ogni caso, già prima della conclusione del contratto il venditore è obbligato a consegnare un apposito formulario informativo, del quale la legge prescrive forma e contenuto (la normativa in questione è prevista in un allegato del c.d. Codice del Turismo ed è inserita nel Codice del Consumo). Queste informazioni precontrattuali riguardano ad esempio la durata del contratto, il prezzo ed i costi supplementari.

Il contratto deve essere sempre redatto per iscritto, a pena di nullità (su carta o altro supporto durevole) in una delle lingue dello Stato dell’Unione europea in cui il consumatore risiede o è cittadino, purché si tratti di una lingua ufficiale dell’UE. Se il contratto riguarda un bene immobile specifico, il consumatore deve ricevere una traduzione nella lingua dello Stato dove si trova l’immobile; se il venditore svolge la propria attività in Italia, il contratto deve essere redatto in italiano.

Alcune clausole del contratto devono essere sottoscritte separatamente dal consumatore: quelle sull’esistenza del diritto di recesso, sulla sua durata ed il divieto di versare acconti in questo periodo. Il contratto deve includere anche un formulario separato di recesso. Entro 14 giorni, naturali e consecutivi dalla conclusione del contratto, l’acquirente può infatti recedere, senza specificarne il motivo, dal contratto di multiproprietà/vacanze di lungo termine/scambio/rivendita. Il periodo di recesso scade dopo 1 anno e 14 giorni se il formulario per il recesso non è stato compilato e consegnato; oppure entro 3 mesi e 14 giorni se il consumatore non ha ricevuto le informazioni precontrattuali.

Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione scritta su carta o altro supporto durevole che assicuri la prova della spedizione anteriore alla scadenza del periodo di recesso. Ovviamente il consumatore può utilizzare il formulario di recesso che gli era stato consegnato al momento della conclusione del contratto.

L’esercizio del diritto di recesso pone fine all’obbligo delle parti di eseguire il contratto; il consumatore che recede, non deve sostenere alcuna spesa ne pagare alcuna penalità. Il recesso comporta automaticamente – e senza alcuna spesa – la risoluzione di tutti i contratti di scambio accessori; la stessa cosa vale anche per i contratti di credito a copertura del prezzo.

Per tutti i tipi di contratto di questo settore la legge vieta qualunque versamento di denaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie, depositi bancari o qualsiasi altro onere da parte del consumatore prima della fine del periodo di recesso. Per i contratti di rivendita, questo divieto sussiste fino a quando la vendita abbia effettivamente luogo o si sia posta fine in altro modo al contratto di rivendita.

I diritti a tutela del consumatore appena descritti sono imperativi; ciò significa che sono nulle tutte quelle clausole con le quali il consumatore rinuncia a tali diritti o che limitano le responsabilità degli operatori.

Per quanto riguarda le controversie, la legge prevede il c.d. foro del consumatore. La legge applicabile può anche non essere quella italiana (per scelta delle parti); se si applica quella di un Paese extracomunitario, i consumatori non possono essere privati della tutela garantita dal Codice del Turismo, se l’immobile si trova nell’UE o l’operatore svolge attività nell’UE.

La normativa che abbiamo appena descritto deriva da una direttiva comunitaria (la n. 2008/122/CE). Per questo motivo in tutti i Paesi dell’Unione Europea vi è per questi contratti una tutela molto simile a favore dei consumatori.

A chi è già in possesso di una quota di multiproprietà e sta cercando di liberarsene, si consiglia vivamente di leggere attentamente il nostro foglio informativo dedicato proprio alla – difficile missione – della rivendita delle quote di multiproprietà.